Подводный камень · Аренда
Удержание депозита по усмотрению
Обеспечительный платёж объявляется невозвратным, удерживается полностью за любое нарушение или вычитается «по усмотрению наймодателя» без расшифровки, доказательств и срока возврата; наймодатель или его приёмщик — «окончательный судья» повреждений; наниматель обязан вернуть квартиру после профессиональной уборки, покраски или ремонта независимо от состояния при въезде, а ущерб считают по цене новой вещи.
- Тяжесть
- Серьёзно
- Как часто встречается
- Почти всегда
- Устоит ли?
- Часто ничтожно
- Формулировок
- 24
Как это выглядит в договоре
Redline ищет эти обороты в вашем тексте дословно. Составители редко придумывают новые формулировки — их копируют, поэтому одни и те же фразы всплывают в совершенно разных договорах.
В договорах на английском
- non-refundable deposit
- deposit will be forfeited
- at the landlord's sole discretion
- landlord's decision shall be final
- decision of the landlord's inventory clerk shall be final
- to the satisfaction of the landlord
- cleaning fee will be deducted
- administrative fee deducted from the deposit
- professionally cleaned
- carpets professionally steam cleaned
- redecorate
- new for old
В договорах на русском
- обеспечительный платёж не подлежит возврату
- депозит не возвращается
- страховой депозит удерживается в полном объёме
- по усмотрению Наймодателя
- в счёт компенсации ущерба по оценке Наймодателя
- решение Наймодателя является окончательным
- самостоятельно определяет размер ущерба
- возвращается при отсутствии претензий Наймодателя
- за вычетом стоимости уборки
- профессиональная уборка
- косметический ремонт при выезде
- стоимость восстановления по ценам новых аналогов
Проверьте свой договор
Вставьте пункт, страницу или весь документ. Из браузера ничего не уходит: сопоставление идёт прямо здесь, на этой странице, с формулировками выше.
Чем это бьёт
Тот, кто решает про удержание, фактически облагает выезд налогом: типичны вычеты за естественный износ, за существовавшие до вас повреждения, за «уборку» и «администрирование»; фиксированные суммы и оценка «новое за старое» превышают реальный ущерб, а из-за таких сумм почти никто не судится.
Действует ли это условие у вас
Одно и то же условие бывает обычным в одной стране и ничтожным в другой. Ниже — что говорит закон там, где вы находитесь; это не разбор именно вашего договора.
Наём жилья регулируется гл. 35 ГК РФ: наймодатель не вправе менять плату в одностороннем порядке (ст. 682 ГК), а досрочное расторжение по его инициативе возможно только через суд (ст. 687 ГК).
США
- Норма
- FTC v. Invitation Homes
Евросоюз
- Норма
- 93/13 Annex 1(d)/(e)/(m)
- BGB 551
- décret 2016-382
- Directive 93/13
- loi 89-462 art 22
Великобритания
- Норма
- CMA
- CRA 2015 Sch 2 para 16
- Housing Act 2004
- Tenant Fees Act 2019
Россия
- Норма
- ГК ст. 381.1
- ст. 15
- ст. 333
- ст. 56 ГПК
Где это уже случалось
Предписания регуляторов, решения судов и договоры, из-за которых всё началось.
- OFT356 (UK, 2005) unfair examples: deposit retained 'whether or not the claims of the landlord are justifiable'; 'the decision of the landlord's inventory clerk as to such matters shall be final'; 'a sum equivalent to three weeks rental' for an untidy property
- FTC v. Invitation Homes (Sept 2024): $48M settlement including unfair withholding of security deposits for pre-existing damage
- Tenant Fees Act 2019 guidance (MHCLG 2019): professional cleaning charges listed as prohibited payments
- Т—Ж (Тинькофф Журнал): наниматель потеряла 55 000 ₽ обеспечительного платежа за нарушение срока уведомления на 9 дней
Что делать
По порядку: от того, что займёт минуту, до того, ради чего придётся написать письмо.
- Вычеркните «невозвратный», «по усмотрению» и «окончательно и обязательно»
- Требуйте расшифрованных и подтверждённых удержаний только за ущерб сверх нормального износа, с учётом амортизации и со сроком возврата 14-30 дней
- Замените условие об уборке на «в том же состоянии чистоты, что и при передаче»
- Фотографируйте каждую комнату при въезде и выезде и подписывайте акт с описью
- В России обеспечительный платёж возвращается при отсутствии задолженности и зафиксированного актом ущерба (ст. 381.1 ГК РФ), а нормальный износ по ст. 622 ГК РФ вычету не подлежит.
Что обычно идёт следом
Кто ставит одно такое условие, обычно ставит сразу несколько.