Подводный камень · Аренда
Асимметрия расторжения аренды
Наймодатель может прекратить договор досрочно «по любой причине» с уведомлением за 7-30 дней, «в случае продажи», «если помещение потребуется собственнику» или во внесудебном порядке, тогда как у нанимателя права на досрочный выход нет; договор намеренно заключают на 11 месяцев или на неопределённый короткий срок, чтобы не применялись преимущественное право и регистрация обременения.
- Тяжесть
- Серьёзно
- Как часто встречается
- Часто
- Устоит ли?
- Часто ничтожно
- Формулировок
- 24
Как это выглядит в договоре
Redline ищет эти обороты в вашем тексте дословно. Составители редко придумывают новые формулировки — их копируют, поэтому одни и те же фразы всплывают в совершенно разных договорах.
В договорах на английском
- landlord may terminate this lease at any time
- on 30 days' notice for any reason
- break clause exercisable by the landlord only
- tenant may not terminate
- in the event of sale of the property this lease shall terminate
- at landlord's sole option
- vacate upon demand
- if the landlord requires the property for own use
- month-to-month
- tenancy at will
- eleven months
- no right of renewal
В договорах на русском
- Наймодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке
- во внесудебном порядке
- уведомив Нанимателя за 7 дней
- при продаже квартиры договор прекращается
- освободить помещение по первому требованию
- в случае необходимости личного проживания Наймодателя
- Наниматель не вправе расторгнуть договор досрочно
- договор прекращается при смене собственника
- на срок 11 месяцев
- краткосрочный наём
- не применяются положения статей 684-686
- преимущественное право на заключение договора на новый срок не предоставляется
Проверьте свой договор
Вставьте пункт, страницу или весь документ. Из браузера ничего не уходит: сопоставление идёт прямо здесь, на этой странице, с формулировками выше.
Чем это бьёт
Наниматель несёт обязательство на весь срок и штрафы за выход, а наймодатель сохраняет бесплатную опцию; вынужденные переезды стоят депозита и нервов; фраза «при продаже договор прекращается» прямо противоречит Гражданскому кодексу, но люди ей подчиняются; ст. 683 п. 2 ГК РФ действительно лишает краткосрочный наём ряда прав, и привычка к 11 месяцам существует в основном ради ухода от регистрации.
Действует ли это условие у вас
Одно и то же условие бывает обычным в одной стране и ничтожным в другой. Ниже — что говорит закон там, где вы находитесь; это не разбор именно вашего договора.
Наём жилья регулируется гл. 35 ГК РФ: наймодатель не вправе менять плату в одностороннем порядке (ст. 682 ГК), а досрочное расторжение по его инициативе возможно только через суд (ст. 687 ГК).
США
- Норма
- AB 1482
Евросоюз
- Норма
- 93/13 Annex 1(f)/(g)
- BGB 573
- loi 89-462 art 15
Великобритания
- Норма
- CMA
- CRA 2015 Sch 2 paras 7-8
- Renters' Rights Act 2025
Россия
- Норма
- ГК ст. 687 п. 2
- ст. 674 п. 2
- ст. 675
- ст. 677 п. 2
- ст. 683 п. 2
Где это уже случалось
Предписания регуляторов, решения судов и договоры, из-за которых всё началось.
- OFT356 (2005) unfair example: 'The landlord may bring the tenancy to an end at any time before the expiry of the fixed term... by giving to the tenant at least two months' written notice'
- ГК РФ ст. 675 (сохранение договора найма при переходе права собственности), ст. 687 п. 2 (расторжение по требованию наймодателя только в судебном порядке) и ст. 683 п. 2 (исключения для краткосрочного найма)
- Renters' Rights Act 2025 (UK): abolition of fixed-term assured tenancies and s.21 evictions
Что делать
По порядку: от того, что займёт минуту, до того, ради чего придётся написать письмо.
- Сделайте право досрочного расторжения взаимным с равным уведомлением или уберите право наймодателя
- Запишите, что продажа не прекращает наём и покупатель становится новым наймодателем (ст. 675 ГК РФ)
- Если вам нужна стабильность, просите срок от года с регистрацией обременения (ст. 674 п. 2 ГК РФ) или прямо укажите «к договору применяются ст. 684-686 ГК РФ»
- Не съезжайте по такому условию без решения суда или компенсации.
Что обычно идёт следом
Кто ставит одно такое условие, обычно ставит сразу несколько.