Vertragsfalle · Mietvertrag
Vermieter kommt frei raus, Mieter gebunden
Der Vermieter kann das Mietverhältnis „aus beliebigem Grund“ mit 7 bis 30 Tagen Frist beenden, „im Fall des Verkaufs“ oder wenn er die Wohnung selbst benötigt, und zwar außergerichtlich, während der Mieter kein Sonderkündigungsrecht hat; der Vertrag wird bewusst kurz oder als monatliches Verhältnis gehalten, damit Schutzvorschriften nicht greifen.
- Schwere
- Ernst
- Wie oft sie vorkommt
- Häufig
- Hält sie?
- Oft unwirksam
- Formulierungen
- 24
So steht es im Vertrag
Redline gleicht diese Formulierungen wörtlich mit Ihrem Dokument ab. Verwender erfinden selten neue Sätze — sie kopieren sie, deshalb tauchen dieselben Formulierungen in völlig verschiedenen Verträgen auf.
In englischsprachigen Verträgen
- landlord may terminate this lease at any time
- on 30 days' notice for any reason
- break clause exercisable by the landlord only
- tenant may not terminate
- in the event of sale of the property this lease shall terminate
- at landlord's sole option
- vacate upon demand
- if the landlord requires the property for own use
- month-to-month
- tenancy at will
- eleven months
- no right of renewal
In russischsprachigen Verträgen
- Наймодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке
- во внесудебном порядке
- уведомив Нанимателя за 7 дней
- при продаже квартиры договор прекращается
- освободить помещение по первому требованию
- в случае необходимости личного проживания Наймодателя
- Наниматель не вправе расторгнуть договор досрочно
- договор прекращается при смене собственника
- на срок 11 месяцев
- краткосрочный наём
- не применяются положения статей 684-686
- преимущественное право на заключение договора на новый срок не предоставляется
Prüfen Sie Ihren eigenen Vertrag
Fügen Sie eine Klausel, eine Seite oder das ganze Dokument ein. Nichts verlässt Ihren Browser: der Abgleich läuft hier auf dieser Seite gegen die Formulierungen oben.
Warum das wehtut
Der Mieter trägt die volle Laufzeitbindung samt Ausstiegsstrafen, während der Vermieter eine kostenlose Option behält; erzwungene Umzüge kosten Kaution und Nerven; „mit dem Verkauf endet der Vertrag“ widerspricht dem Gesetz, wird aber befolgt.
Ist das bei Ihnen wirksam
Dieselbe Klausel kann im einen Land üblich und im anderen unwirksam sein. Es folgt, was das Recht dort sagt, wo Sie sind — keine Beurteilung Ihres konkreten Vertrags.
Der BGH hat starre Fristenpläne für Schönheitsreparaturen und die Überwälzung auf unrenoviert übergebene Wohnungen für unwirksam erklärt; die Kaution ist auf drei Nettokaltmieten begrenzt (§ 551 BGB), und ein Betretungsrecht nach Belieben besteht nicht.
USA
- Fundstelle
- AB 1482
Europäische Union
- Fundstelle
- 93/13 Annex 1(f)/(g)
- BGB 573
- loi 89-462 art 15
Vereinigtes Königreich
- Fundstelle
- CMA
- CRA 2015 Sch 2 paras 7-8
- Renters' Rights Act 2025
Russland
- Fundstelle
- ГК ст. 687 п. 2
- ст. 674 п. 2
- ст. 675
- ст. 677 п. 2
- ст. 683 п. 2
Wo das tatsächlich passiert ist
Behördenverfahren, Gerichtsentscheidungen und die Verträge, um die gestritten wurde.
- OFT356 (2005) unfair example: 'The landlord may bring the tenancy to an end at any time before the expiry of the fixed term... by giving to the tenant at least two months' written notice'
- ГК РФ ст. 675 (сохранение договора найма при переходе права собственности), ст. 687 п. 2 (расторжение по требованию наймодателя только в судебном порядке) и ст. 683 п. 2 (исключения для краткосрочного найма)
- Renters' Rights Act 2025 (UK): abolition of fixed-term assured tenancies and s.21 evictions
Was zu tun ist
Der Reihe nach: von der Sache einer Minute bis zu der, für die ein Brief nötig ist.
- Sonderkündigungsrechte beidseitig mit gleicher Frist ausgestalten oder das Recht des Vermieters streichen
- Festhalten, dass der Verkauf das Mietverhältnis nicht beendet und der Erwerber eintritt
- Ziehen Sie auf eine solche Klausel hin nicht ohne Titel oder Abfindung aus
- In Deutschland gilt „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB), eine Kündigung braucht ein berechtigtes Interesse (§ 573 BGB), die Fristen richten sich nach der Wohndauer (§ 573c BGB) und die Räumung erfolgt nur mit Urteil.
Klauseln, die meist mitkommen
Wer eine dieser Klauseln verwendet, verwendet meist gleich mehrere.