Aussperrung ohne Räumungstitel

Bei Rückstand oder „Vertragsverletzung“ darf der Vermieter die Schlösser tauschen, den Zugang sperren, Versorgungsleitungen abstellen, wieder in Besitz nehmen und das Mietverhältnis ohne Gericht beenden, die Wohnung nach einigen Tagen Abwesenheit als aufgegeben behandeln oder die Sachen des Mieters als Sicherheit wegnehmen, verwahren und verwerten.

Schwere

Gravierend

Wie oft sie vorkommt

Regelmäßig

Hält sie?

Oft unwirksam

Formulierungen

So steht es im Vertrag

Redline gleicht diese Formulierungen wörtlich mit Ihrem Dokument ab. Verwender erfinden selten neue Sätze — sie kopieren sie, deshalb tauchen dieselben Formulierungen in völlig verschiedenen Verträgen auf.

In englischsprachigen Verträgen

change the locks
lockout
remove tenant's belongings
deemed abandoned
dispose of or sell
landlord may re-enter
the tenancy shall absolutely determine
shut off utilities
lien on tenant's personal property
without court order
distress for rent
left unoccupied for more than 21 days

In russischsprachigen Verträgen

сменить замки
ограничить доступ в помещение
отключить электроэнергию
удерживать имущество Нанимателя до полного погашения
вещи считаются брошенными
выселить без обращения в суд
утилизировать оставленные вещи
освободить помещение в течение 24 часов
Наймодатель вправе войти и изъять
прекратить доступ

Angedroht wird damit etwas, das in fast jeder Rechtsordnung strafbar ist, und Mieter, die der Klausel glauben, ziehen aus oder zahlen unter Druck; die Habe wird als Pfand für „Vertragsstrafen“ festgehalten; die Klausel gibt die Rechtslage falsch wieder und existiert allein als Druckmittel.

Ist das bei Ihnen wirksam

Dieselbe Klausel kann im einen Land üblich und im anderen unwirksam sein. Es folgt, was das Recht dort sagt, wo Sie sind — keine Beurteilung Ihres konkreten Vertrags.

Der BGH hat starre Fristenpläne für Schönheitsreparaturen und die Überwälzung auf unrenoviert übergebene Wohnungen für unwirksam erklärt; die Kaution ist auf drei Nettokaltmieten begrenzt (§ 551 BGB), und ein Betretungsrecht nach Belieben besteht nicht.

USA

Fundstelle
ATCP 134.08

Europäische Union

Fundstelle
93/13 Annex 1(q)
BGB 858
Code pénal 226-4-2

Vereinigtes Königreich

Fundstelle
CMA
Housing Act 1988
Protection from Eviction Act 1977

Russland

Fundstelle
ст. 139 УК
ст. 19.1 КоАП
ст. 330 УК
ст. 359 ГК
ст. 687-688 ГК

Wo das tatsächlich passiert ist

Behördenverfahren, Gerichtsentscheidungen und die Verträge, um die gestritten wurde.

OFT356 (2005) unfair examples: 'If the premises shall be left unoccupied for more than 21 days the landlord may give notice that the landlord seeks possession'; 'such belongings will be deemed abandoned and the landlord may remove, sell or dispose of these'

Protection from Eviction Act 1977 (UK) s.1 offences

Wisconsin ATCP 134.08: a clause authorising eviction or exclusion of the tenant other than through judicial eviction procedures is void

Was zu tun ist

Der Reihe nach: von der Sache einer Minute bis zu der, für die ein Brief nötig ist.

Streichen

Darauf bestehen, dass der Besitz nur durch Räumungstitel zurückerlangt wird und Sachen nur nach Ankündigung eingelagert oder herausgegeben werden. Falls es doch geschieht: nichts unterschreiben, Polizei rufen, alles fotografieren, Schadensersatz verlangen

In Deutschland ist das verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB mit Anspruch auf sofortige Wiedereinräumung des Besitzes (§ 861 BGB) und kann als Nötigung oder Hausfriedensbruch strafbar sein.